Digitales Facilitymanagement mit Gebäudeautomation
Mit einem digitalen Facilitymanagement früher handeln und Kosten sparen.
Das digitale Facilitymanagement gewinnt immer mehr an Bedeutung und die Gebäudetechnik wird immer komplexer.
Probleme mit Heizung, Lüftung, Klima oder Abwasser können rasch einmal teuer und mühsam werden. Abhilfe verspricht der präventive Unterhalt: Maschinen und Anlagen melden sich quasi selber, bevor eine Störung entsteht.
Die Baugenossenschaft Wohnwerk Luzern hat letzten Sommer die «Teiggi» in Kriens fertiggestellt (siehe Wohnen 11/2018). Die neue Siedlung mit Wohn- und Gewerberäumen besitzt unter anderem eine eigene PV-Anlage, eine Pelletheizung und zwei Ladestationen für Elektrofahrzeuge. Die Mitarbeitenden der Geschäftsstelle müssen sich jedoch nicht um den Betrieb oder Unterhalt der aufwendigen Gebäudetechnik kümmern. Ein externer Partner übernimmt diese Aufgabe, die durch die «Intelligente Systemarchitektur » vereinfacht wird. So heisst das Konzept der Elektroplanungsfirma Elmaplan AG, das sämtliche gebäudetechnischen Anlagen einbindet.
Intelligente Systemarchitektur
Dessen Funktionsweise skizziert Mathias Andermatt, Inhaber der Elmaplan, wie folgt: «Heizung, Lüftung, Aufzüge, Pumpen und die CO2-Überwachung in der Tiefgarage wurden an das Gebäudeleitsystem angebunden. Wir sammeln sozusagen sämtliche Störmeldungen der einzelnen Anlagen, erfassen und bewerten sie. Je nachdem wird eine Person vor Ort oder gleich das zuständige Unternehmen aufgeboten, um die Störung zu beseitigen.» Dank dieser Priorisierung kann das Facility Management einfache Probleme gleich selbst lösen: «Manchmal muss man nur einen Reset-Knopf drücken oder einen Filter wechseln», erklärt Mathias Andermatt. Wenn hingegen das Abwasser- Sammelbecken zu überlaufen drohe, werde sofort eine Stelle alarmiert, die rund um die Uhr besetzt sei.
Surfen als Bonus
Damit das Leitsystem als «Gehirn» funktioniert, benötigt es Nerven. Deshalb wurden alle G bäude der «Teiggi» mittels Glasfaserleitungen verbunden. Dieses technische Netzwerk bringt eine Reihe von Vorteilen. So ist für den Liftnotruf aller Aufzüge nur noch ein einziges Telefonabonnement notwendig. Ebenso kann die gesamte Gebäudetechnik über einen einzigen leistungsfähigen Internetanschluss bewirtschaftet werden. Statt Daten- oder Telefonieabonnemente für jeden Aufzug und jedes Gebäude bezahlt die Genossenschaft Wohnwerk damit nur je ein Abo. Auch die Bewohnerinnen und Bewohner profitieren vom neuen System: An den Elektroladestationen in der Tiefgarage kann der Strom via WLAN bezahlt werden. Und quasi als Bonus kann die Genossenschaft ein stabiles, sicheres Public WLAN anbieten. Das Leitsystem wird derzeit auch von mehreren anderen Genossenschaften evaluiert beziehungsweise angeschafft. Wie das Beispiel «Teiggi» zeigt, kann die Fernwartung und Fernüberwachung der Gebäudetechnik helfen, um Betrieb und Unterhalt rationeller zu gestalten.
Präventiver Unterhalt
Interessant ist dies unter dem Aspekt der «preventive maintenance », also des präventiven Unterhalts der Gewerke. Der Ansatz ist einfach: Statt zu warten, bis es Probleme gibt, und diese mit einer Reparatur zu beheben, setzt man schon im Frühstadium bei den Ursachen an. Damit ist eine zustandsorientierte Instandhaltung der Geräte und Anlagen möglich: Gehandelt wird, sobald es nötig ist, nicht nur nach starren Fahrplänen oder Inspektionsterminen. Röntgenblick in die Heizung Verschiedene Wärmepumpenhersteller bieten seit einigen Jahren spezielle Schnittstellen an, damit ihre Geräte aus der Ferne überwacht und teilweise auch gesteuert werden können. So auch Stiebel Eltron: Deren Wärmepumpen werden über ein spezielles Modul (Gateway) mit einer gesicherten Cloud verbunden. Damit ist ein Zugriff via Computer oder Smartphone möglich. Ebenso kann das Aggregat über die Datenbussysteme KNX oder Modbus an ein Gebäudeleitsystem angeschlossen werden.